Бондарук Н., Марич М.Г. ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУ В УКРАЇНІ В ПОСТКРИЗОВИЙ ПЕРІОД

Бондарук Н.

Науковий керівник: Марич М. Г.

Буковинський державний фінансово-економічний університет

ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУ В УКРАЇНІ В ПОСТКРИЗОВИЙ ПЕРІОД

Якщо розглядати стан іпотечного кредитування в Україні за останні роки, то варто зазначити, що попит на іпотечні кредити досить високий, проте, він майже не задовольняється, оскільки умови іпотечного кредитування досить жорсткі та невигідні для населення, платоспроможність якого перебуває не найвищому рівні. Тому, потрібно дещо змінювати ситуацію, використовуючи досвід розвинених країн у сфері іпотечного кредитування.

Постановка проблеми. Фінансова криза 2008 року, яка до речі розпочалася з краху іпотечного ринку США, спричинила гальмування розвитку всіх галузей економіки України, що помітно відобразилося у зростанні кількості безробітних, зниження платоспроможності населення. Крім того, наслідки кризи відчули на собі також і комерційні банки, які враховуючи зниження рівня доходів населення почали піднімати ставки  відсотків за іпотечними кредитами. Під час фінансової кризи, значне підвищення вартості іпотечних кредитів було зумовлене зростанням інфляції, зниженням вартості застави, високою ціною залучених ресурсів, ризиками, пов'язаними із судовими та правовими складнощами при відчуженні житла-предмета застави, а також із виселенням боржника та продажем застави на аукціоні. На сьогодні попит на житло продовжує зростати, проте він не задовольняється, оскільки умови кредитування досить жорсткі. А чи зміниться на краще стан іпотечного кредитування?

Аналіз останніх досліджень та публікацій. Вагомий внесок в розробку проблем іпотечного    кредитування    внесли такі  економісти, як С. Г. Арбузов,  Н. Блащук-Дев'яткіна, О.Д. Вовчак,  Т.М.Гордіца,  Д. Джонсон, С. Запорожець,

Н.М. Квіт,  І. Ковалишин,  К. Колесніченко,  І.  Кривцун,  О. Кутник,  М. Левін,  Ю.  М.  Лисенков,   Н.  Міщенко,   О.В.  Нагорний,    С. Нікшич,  К. В. Паливода,

 В. Г.  Першин, В. І. Савич, А. В. Сердюк, Г.М. Терещенко, С. Форест.

Постановка завдання. На сьогодні перед економікою України постала гостра проблема вирішення питання, щодо іпотечного кредитування, а саме лібералізацію умов отримання іпотечних кредитів. Для цього необхідно врахувати досвід зарубіжних країн, а також вкрай необхідне втручання держави, без підтримки якої, задовольнити постійно зростаючий попит на житло, практично неможливо.

Виклад основного матеріалу. Щодо безпосередньо ринку  іпотечного кредитування в Україні, то протягом останніх 10 років, його вплив на економіку відчувається, хоча і існує велика кількість проблем.  Активного розвитку ринок іпотечного кредитування набув саме у 2001 році, коли цьому сприяли такі позитивні фактори, як, наприклад, невисокі темпи інфляції, підвищення рівня доходів населення [1].  Якщо розглядати розвиток іпотечного кредитування в Україні безпосередньо за останні три роки, а саме 2008 рік, 2009 рік, 2010 рік та перше півріччя 2011 року, то варто зауважити, що приблизно до середини 2008 року на ринку іпотечного кредитування України спостерігалися позитивні тенденції, зокрема, обсяги іпотечного кредитування стрімко зростали і в середньому за 2008 рік склали близько 40%. Проте, великих позитивних наслідків, які б забезпечили зростання економічного розвитку України, таке явище зростання розвитку іпотечного кредитування не принесло, оскільки незадовго після цього, почалася глобальна фінансово-економічна криза, яка призвела до економічного спаду.   Криза банківської системи, а саме зменшення її ліквідності, високий рівень інфляції, до чого призвела криза, зумовили згортання великої кількості іпотечних програм, а також підвищення відсотків за іпотечними кредитами. Вже у 2009 році, заборгованість фізичних осіб за іпотечними кредитами зросла в 1,7 рази, а розмір іпотечного портфеля фінансових установ скоротився на 3,8 млн. грн. Однією з важливих причин всіх вищеназваних явищ була також значна валютизація іпотечного ринку України [4, 32]. Це в свою чергу спричинило до зростання валютних ризиків, що призвело до зменшення кількості іпотечних кредитів. Якщо досліджувати зміну обсягів іпотечних кредитів, до прикладу не фінансовим корпораціям  протягом 2008 - 2010 років у розрізі валют (табл. 1), то варто відмітити, що  у 2008 році, частка іпотечних кредитів в іноземній валюті у їх загальній сумі становила 54,3%, тоді як частка іпотечних кредитів у гривнях  - 44,7% відповідно [9].

Таблиця 1

Обсяги іпотечних кредитів нефінасовим корпораціям протягом 2008 - 2010 років у розрізі валют

Як видно з таблиці, у 2009 році,  загальна сума іпотечних кредитів зменшилась  на 3545 млн. грн., порівняно з 2008 роком.

Це відбулося за рахунок зменшення частки кредитів в іноземній валюті в загальному обсязі кредитування, зокрема обсяг іпотечного кредитування в доларах США зменшився на 7947 млн. грн., а у євро - на 727 млн. грн.

Проте, позитивним є те, що в загальному обсязі наданих іпотечних кредитів, частка кредитів в національній валюті  у 2009 році, відносно 2008 року зросла на 5173 млн. грн., і   складала  54,7%  в загальному обсязі кредитування. 

 Однією із причин такого зменшення обсягів іпотечних кредитів в іноземній валюті, було прийняття Державною іпотечною установою у 2008 році стандарту, згідно з яким, іпотечні кредити могли погашатися виключно в гривні, крім того, протягом 2008-2009 років, було прийнято низку законодавчих актів, які встановлювали жорсткіші умови щодо отримання іпотечних кредитів в іноземній валюті.

Як видно, це принесло позитивні наслідки. Крім того, для більш повного аналізу, варто розглянути структуру іпотечних кредитів нефінансовим корпораціям  за строками кредитування (табл. 2).

Таблиця 2.

Обсяги іпотечного кредитування не фінансових корпорацій за строками у 2008-2010 роках

Якщо аналізувати обсяги кредитування за 2008 рік, то найбільшу частку кредитів в їх загальному обсязі,  становили саме кредити строком від 1 до 5 років. Їх сума у 2008 році становила 40784 млн. грн., що в загальній кількості

кількості кредитів, що  складало 51,5%. Найменша кількість іпотечних кредитів була надана строком більше 5 років, що легко можна пояснити, не забуваючи факт існування фінансово-економічної кризи. Банки, боялися ризикувати, тому надавали перевагу коротко -  та середньостроковому кредитуванню.  У 2009 році, порівняно з 2008 роком, обсяги кредитів, строк погашення яких наступає від 1 до 5 років дещо зменшилися (на 3672 млн. грн.) і становили 37122 млн. грн., проте на 937 млн. грн.  зросла сума кредитів строком більше 5 років.

Щодо 2010 року, то особливо стрімкого падіння чи зростання окремих видів іпотечних кредитів не спостерігалося, ситуація мало відрізнялася від 2009 року. Зокрема, розмір іпотечних кредитів до 1 року зріс, порівняно до 2009 року на 4052 млн. грн., а суми кредитування від 1 до 5 років та більше 5 років, у 2010 році зменшилися на 4422 млн. грн. та 771 млн. грн. відповідно. Протягом  січня-серпня 2011 року, на іпотечному ринку найбільшу частку становили кредити, стоком  від 1 до 5 років (32695 млн. грн.), тоді як кредити до 1 року - 22637 млн. грн., а більше 5  років - 16484 млн. грн. Проте, крім нефінансових  корпорацій, основними споживачами іпотечних кредитів виступають і домашні господарства. 

Загальний обсяг іпотечних кредитів, отриманих такими суб'єктами економічних відносин,  у 2008 році склав 143416 млн. грн.  В наступні роки, а саме 2009 рік та 2010 рік, суми іпотечних кредитів, наданих  домашнім господарствам поступово зменшувалися: до 132757 млн. грн. у 2009 році та 110725 млн. грн. у 2010 році.  За період часу з січня по серпень 2011 року, сума іпотечних кредитів, отриманих домашніми господарствами становить 97865 млн. грн.  Якщо аналізувати іпотечне кредитування домашніх господарств в розрізі валют, то можна спостерігати  не досить позитивну тенденцію, якщо порівнювати  з тим, в яких валютах отримували кредити корпорації. В основному протягом 2008-2010 років, домашні господарства брали кредити на нерухомість  у іноземній валюті, а саме в доларах США. Наприклад, у 2008 році, питома вага іпотечних кредитів в іноземній валюті  в загальному обсязі кредитування, складала  85,1%, що становило 122069 млн. грн., серед яких 116180 млн. грн. кредити в доларах США, 2480 млн. грн.  -    в євро  та 3409 млн. грн. -  кредити в інших валютах.

Крім того, однією з проблем, з якою стикнувся іпотечний ринок України, стали надто високі відсоткові ставки, що були важким тягарем для бажаючих отримати кредит на нерухомість.

В середньому, в Україні, ставки  по іпотечному кредитуванню коливаються в межах 15-18% і є найбільшими у світі.

Інформація про процентні ставки за іпотечними кредитами, наданими домашнім господарствам за цільовим спрямуванням в Україні за 2008-2010 роки наведена в таблиці 3,  з якої видно що, ставки за іпотечними кредитами в Україні досить високі.  Найвищі ставки за кредитами, наданими в національній валюті. У 2009 році спостерігалося значне підвищення ставки процента  у  гривні до 21,42%  річних, порівняно з 19,58% у 2008 році. Щодо 2010 року, то розмір відсоткової ставки знизився до 17,71%.  Ставка процента за іпотечними кредитами у доларах  США протягом 2008-2010 року коливалися від 13,23% у 2008 році до 10,97% у 2010 році . У вересні 2011 року плата за користування кредитом становила: 15,77%  на кредит, отриманий  у гривнях 10, 62% -  у доларах США, 14,58% - у євро [10].

Таблиця 3

Процентні ставки за кредитами, наданими домашнім господарствам за цільовим спрямуванням за 2008-2010 роки, %

         Якщо ж звернутися до більш конкретних показників стану іпотечного кредитування, то станом на IV квартал 2011 року, близько 1,2 млн. українців стоять у черзі на житло, не менша кількість і тих, хто потребує покращення житлових умов, але в силу різних причин в черзі не стоять, тобто це дає можливість стверджувати, що попит на житло досить великий, тому  при умові зниження ставок на іпотечне кредитування, він почне реалізовуватися [6, 33].

Основними стримуючими факторами залишаються вартість нерухомості та умови кредитування. Саме ці чинники роблять житло недоступним для 80% населення, яке має дохід менше, ніж 3,5 тис. грн. в місяць. А якщо проаналізувати дані Державного комітету статистики, то середня заробітна плата громадянина України за шість місяців 2011 року становила 2531 грн.

 За даними Простобанк Консалтингу, станом на 2011 рік, позики на купівлю житла в Україні надають 30 банків із 50 з найбільшою величиною активів. При цьому найбільша кількість пропозицій  припадає на кредити  строком від 5 до 10 років, менша кількість банків надає кредити строком на  15 років, а кредити на 20 років надають лише ВТБ Банк, ДБ Сбербанк Росії, Ерсте Банк, Укрсоцбанк, БМ Банк, Ощадбанк, Укргазбанк, Credit  Agicole [8, 31].  Що стосується відсоткових ставок за іпотечними кредитами, то в Україні вони є найвищими в світі і в середньому становлять близько 15,9-17,8% річних, тоді як в США - 3-5% річних, в ЄС - 1,5 - 4% річних, а в Росії 12-15%. Проте, ці показники дещо знизилися, поміняно з тими, які були на початку кризи, оскільки тоді середньорічна відсоткова ставка за іпотечними кредитами складала 25-27% річних [8]. Негативним фактором, який також стримує розвиток іпотечного кредитування є значний перший внесок - від 30% до 70% вартості кредиту. Крім того, варто згадати ще й девальвацію гривні три роки тому, яка спричинила зростання витрат на погашення позик більше, ніж на 30-50% (курс долара виріс з 5,05 грн. до 8 грн., євро - з 9 грн. до 11,8 грн.), а оскільки повернення до колишнього курсу валют в найближчі роки малоймовірне, то більшість позичальників замислюються над тим, якби вивести майно з-під застави. Сьогодні, набагато вигідніше продати майно, що перебуває у заставі, ніж продовжувати  сплачувати за нього високі відсотки.  Саме ці фактори і не дають можливості повністю відновити іпотеку в 2011 році. За даними Національного Банку України, найшвидшими темпами відбувається зростання кредитів до 1 року, як на первинному ринку житла (таблиця 4), так і на вторинному ринку житла (таблиця 5).

 Таблиця 4

Умови іпотечного кредитування на первинному ринку

Отже, як видно з таблиць, кредиторам набагато вигідніше надавати іпотечні кредити строком до 1 року на вторинному ринку житла, тоді як позичальникам найдешевшим варіантом є  кредит на 30 років під 15,04% річних. Проте і такі умови досить жорсткі для вітчизняних позичальників. Якщо ж шукати найбільш вигідні умови, за якими можна взяти житло у кредит, то не залишається нічого  дешевшого, ніж розстрочка від забудовника.

Таблиця 5

Умови іпотечного кредитування на вторинному ринку

Щодо заходів, які можуть покращити ситуацію   на іпотечному ринку, то в першу чергу це надання державою пільгових кредитів при кредитуванні первинного житла.  Вже входить в дію програма  рефінансування Державної іпотечної установи, яка вигідна як банкам, так і позичальникам, оскільки вони мають можливість отримати кредит строком до 30 років, але при цьому його обслуговування буде здійснюватися  за значно нижчими відсотками, ніж при банківському кредитуванні . Проте, для того, щоб ця схема діяла повноцінно, позичальник повинен відповідати вимогам Державної іпотечної установи, а банк-кредитор - бути її партнером. Відсоткова ставка при кредитуванні за такою програмою складає 11%, проте банк самостійно може підвищувати її і отримувати маржу, а також стягувати комісію, яка складає не більше 1% від  суми кредиту. Головним недоліком даної програми є те, що придбати житло за її умовами можна  в обмеженій кількості новобудов [5] .

На думку  спеціалістів, лише держава може забезпечити зростання розвитку іпотечного кредитування шляхом розробки програм, які будуть стимулювати будівництво, наприклад, підтримка молодіжного будівництва.

Ще одним позитивним моментом стало схвалення парламентом поправки Президента до закону № 2951-IV «Про захист прав кредиторів і споживачів фінансових послуг», згідно якої, банкірам буде заборонено підвищувати ставку за іпотечним кредитом, якщо вона фіксована, а не плаваюча, а також до валових витрат дозволено відносити збитки з реструктуризації суми боргу позичальника, але не більше ніж 0,5% суми залишку за кредитом. Тобто, якщо простіше, то банки, без додаткових збитків для себе, зможуть пробачати позичальнику 0,5% залишку його боргу [2] .

Висновок.  Отже, обсяги іпотечного кредитування в Україні у 2011 році порівняно з кризовим періодом збільшилися, але стану до кризового все ще не досягнули. Основним фактором, який стримує розвиток іпотечного ринку залишається  велика вартість ресурсної бази.

Отже, загалом можна зробити висновок, що іпотечне кредитування в Україні зазнало значного впливу фінансової кризи 2008 року, що призвело до зменшення обсягів іпотечних кредитів наданих населенню у зв'язку із зниженням платоспроможності населення та зростанням вартості ресурсної бази. Проте попит на житло в Україні продовжує залишатися високим. У 2011 році стан іпотечного кредитування дещо покращився, але ставки за кредитами в Україні продовжують залишатися одними з найвищих у світі. Саме тому проведення іпотечної кредитної політики повинно передбачати:

- зниження вартості банківських ресурсів і відсоткових ставок кредитів до рівня, що стимулює участь у житловому кредитуванні кредиторів і позичальників;

- удосконалення механізму рефінансування іпотечних кредитів;

- зменшення кредитних ризиків завдяки страхуванню.

Фінансування житлового будівництва в Україні потребує подальшого розвитку, а окремі його сегменти - кардинального оновлення. Системний підхід у вирішенні житлового питання, основою якого є ефективний механізм функціонування житлового іпотечного кредитування, залежить від жорсткого контролю за будівництвом і доступних довгострокових фінансових ресурсів.

Література:

•1. Запорожець С. В. Систематизація методів управління ризиками іпотечного капіталу/ Запорожець С. В.//Вісник Університету банківської справи Національного Банку України. - 2008. -  №2. -  с. 95-96.

•2.  Іпотечним позичальникам можуть пробачити піввідсотка від залишку боргу// WEEKLY UA. -  2011. -  № 37. -  с. 6

•3.  Кривенко Г. Розвиток системи житлового іпотечного кредитування в Україні: проблеми та перспективи/ Г. Кривенко //Науковий вісник Національного університету ДПС України. - 2010 . - №2(49). - с. 30-33

•4.  Кривцун І.М. Управління ризиками комерційного банку/ Кривцун І.М., Кутник О. І.// Регіональна економіка. -  2008. -  №4. -  с. 107.

•5.  Міщенко Н. Добудова отримає об'єкт [Електронний ресурс] / Міщенко Ніна. - Режим доступу: http://news.finance.ua/ua/~/2/120/all/2010/06/05/199415

•6.  Мошенец Е. Когда банки вернутся на рынок с массовым кредитованием покупки недвижимости/ Е. Мошенец // Инвестгазета.  -  2011. -  № 35 .  с.31-33

•7.  Обіцянки здешевлення іпотеки// WEEKLY UA. -  2011.  - № 34. -  с. 7

•8.   Аналітичний огляд банківської системи України за І квартал 2011 року: інформаційно-аналітичні матеріали/ [за ред. Нац. Рейтинг. агентства «Рюрик»]. - 2011. -  с. 31

•9.    Бюлетень Національного банку України (електронне видання) 2011[Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www.bank.gov.ua/control/uk/publish/category?cat_id=57897

•10.            Процентні ставки за кредитами домашнім господарствам за цільовим спрямуванням. [електронний         ресурс]//Статистичний   випуск Національного банку України. -  28 жовтня 2011. - Режим доступу: http://www.bank.gov.ua/doccatalog/document?id=66237